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万达集团,犹抱琵芭半遮面,何时露真容!

回首万达集团在中国房地产发展史上哀鸿遍野、一片肃杀的2008年,还能逆势扩张,实现100%的业绩增长这件往事,别有一番滋味!

年初,万达2016年年会结束后,就勾起了我通过长周期数据分析对老东家进行深入研究的兴趣。可惜,万达的数据一直以来很神秘,虽然我人缘不错,但万达管理的严肃性,导致我试图通过内部渠道调取数据的计划屡屡受挫。五月份全国典型房企成交数据出炉后,我调整了原定计划,从万达官方公开发布的王老板历年年会报告着手,搜集到自2001年至2016年、合计16年的公开报告,形成了本文的数据研究基础。

令人遗憾的是,尽管万达这艘巨无霸航母级企业,在首富的驾驭下,披荆斩棘,取得了辉煌的战果,但仔细分析年会发布的数据,居然屡屡出现非常低级的算术错误,年会发布的各业务板块业绩累计值,与集团公司业绩总额往往无法匹配,确实让人大跌眼镜。

下面言归正传,看看万达十几年来的数据表现结果:

万达集团2009-2016年资产规模柱状图

以万达集团2009年开始公布资产规模总额数据为基础,从2009年到2016年,这8年时间内,万达集团的资产规模由2009年的741亿元,扩张至2016年的7961亿元,扩张了9.74倍!年均增长率超过40%!业绩靓丽的无以复加!

万达集团2001-2016年营业收入柱状图

从营业收入数据看,2001年至2016年,16年时间,万达集团的营业收入由2001年的40亿元,增长至2016年的2549.8亿元,增长率高达6274.50%!年均增长率超过36%的节奏,发展速度令人惊异!

在2016年,万达做出了一个重大战略决策,大幅缩减传统地产业务,砍去了640亿元销售指标。从战略发展角度看,王老板选择了在一个历史上极其难得、不可能再现的高增长年份,实施去地产化战略,不能不说是一次战略踩空,令人遗憾。如果算上这一年万达从香港市场漂亮的退市操作、但流年不利,未能如期实现A股的IPO这一事实,2016年,万达的整体损失,恐怕不是一个小数!

回首万达集团在中国房地产发展史上哀鸿遍野、一片肃杀的2008年,还能逆势扩张,实现100%的业绩增长这件往事,别有一番滋味!

万达集团2006-2016年

纳税额与慈善捐赠曲线

纳税和慈善捐赠,一直是王老板津津乐道的话题。

万达这方面的表现确实也不俗:

从2006年开始公布数据至今,万达集团纳税额从2006年的10亿元,上升至2016年的317.5亿元,增长率高达3075%,年均增长率超过50%!

慈善捐赠数额也从2006年的0.4亿元,增长至2016年的4.5亿元,增长率也高达1025%,年均增长率超过113%(数据如此之高,主要受2010年对南京大慈恩寺的高额捐赠影响)!

这两个数据与集团整体的资产扩张和营业收入增长速度相比较,节奏不算快。

万达集团2009-2016年

年度新增及累计持有物业收租面积

这张表其实是万达核心中的核心,首富的聪明、睿智,最终以现金流换资产的方式体现得淋漓尽致。

从2009年开始公布年度新增持有物业收租面积和累计面积以来,万达集团手中拥有的收租物业面积已经从2009年的428万平米,大幅增长至2016年的3233万平米。增长率达到654.84%,年均增长率超过33%!

同时,万达集团的造富能力,也从2009年一年新增133万平米,提升至2016年一年新增600万平米的水平,增长率为352.15%,年均增长率为27.54%。

虽然万达的综合体收益率不算国内最好水平,但这可是维持万达这种巨无霸企业持续前行的根基,是绝对的现金牛。从这个意义而言,万达集团的轻资产转型战略,其实是值得探讨的。

2015年到2016年,笔者因为工作原因,曾经三次拜访平安银行地产事业部高层。当时,平安系利用自己的资金规模和成本优势,实施积极的收、并购、参股策略,使其优质资产比例得到大幅提升。这种由高比例优质资产组成的基础性资产,对银行体系而言,属于持久运营的基石,无疑是其提高竞争力和抗风险能力的不二法宝。后来,信达系在全国土地市场的狂飙突进,其实也是同样思路导致的行为结果。

在中国房地产行业即将进入以存量经营为主的下半场时,万科都在主动出击,在70年持有物业上发力,恐怕万达往轻资产方向转型的努力,仅仅是通过第三方的资本解决了投资压力问题,但最终形成的资产,其所有权绝大部分不属于万达,对未来“资产+金融”的收益模式,其实并不利,需要仔细斟酌。

其实,万达已经非常娴熟地通过“现金流滚资产”的商业模式,实现了非常好的业绩成果,2016年的不少数据(后续图表还会有反映)已经证明,目前的轻资产转型存在明显的问题。建议王老板在继续维持相关多元化发展战略的同时,对以去地产化为核心的轻资产战略是否具备足够价值,进行审慎评估。

有一种趋势其实可以从旁印证目前大型企业的战略调整思路:龙湖、万科等这些在地产界已经功成名就的成熟企业,最近几年一直在商业地产版图扩张,而且做的还算不错,部分已经开业的综合体大有超越万达广场的气势。美国GDP贡献排名第一的行业,还是房地产业,但其玩法与中国目前的玩法大相径庭。未来,房地产的下半场,在优质置产基础上的金融嫁接,才会有更多腾挪空间!

做商业地产的企业,要转型轻资产,是有发展机会,但成就巨无霸企业的几率可是微乎其微。

业内对万达的高速度、高执行力有口皆碑,但拥有巨量自持物业的万达,在商业运营方面的综合能力却不是业内人士都认可的核心能力。

如果哪一天,万达的商业运营能力得到显著的提升,能够媲美香港、新加坡的商业地产翘楚,或者至少在国内排名第一,则万达去地产化转型的成果将举世无双!

万达集团2009-2016年土地储备情况

看到上面的数据,懂行的人都知道,万达转型的代价有多大了!土地储备在2013年达到历史性高点后持续下滑,2016年的极致决策,不但导致销售规模大幅下滑,而且也让土地拓展几乎陷于停顿,这种代价,不可谓不大!

如果轻资产模式形成的现金流,都是别人家的资产,万达规模扩张何以为继?

万达集团2009-2016年

全员人数及人均收入曲线

万达集团的员工总数伴随着这艘巨型航母的建造过程与日俱增,按搜集到的最早数据,即2009年全员17000人,到2016年,7年时间,人数激增6.56倍,达到128518人,年均增长率超过36%。

人效数据倒是一直表现平稳,人均年营收贡献额在180万至250万之间。考虑到万达的收入体系,在业内算是相对较好水平,这个人效数据表现就有点差强人意了。

从这个角度看,王老板确实是个好老板,舍得花钱。但万达上市时居然没有成就一批共享收益的万达人,这与龙湖上市时的皆大欢喜,可是有天地之别的!

万达在A股的IPO如果成功,王老板是否能够学学吴亚军呢?相信很多万达老同学,内心里是有这个渴盼滴!

万达集团2009-2016年

万达广场(含万达茂)相关数据柱状图

截止到2016年底,万达广场累计开业数量已经达到185个,加上南昌、合肥两个万达茂,总数187个。

从2009年开始有相关数据,当年累计开业21个万达广场至今,增长率达790.48%,年均增长率超过37%。

万达体系化建设的成果也很惊人,2009年开业8个万达广场,到2016年居然能够开到50个万达广场,而且包含两个巨无霸级万达茂!年开业能力,在7年时间内差距达5.25倍之巨,王老板在年会上的意气风发,当然有足够的底气了!

一年开业48个万达广场、两个万达茂,谁能匹敌?

天下无敌也!!!

万达集团2009-2016年租金收入及增长率曲线

从公开数据可以看到,2009年万达租金收入为11.9亿元,对应428万平米持有物业,考虑公平性,扣除当年新增133万平米收租物业,剩余物业面积为296万平米,年租金收益为399.87元/平米/年。

2016年租金收入为195.8亿元,对应3233万平米持有物业,考虑公平性,扣除当年新增600万平米收租物业,剩余物业面积为2633万平米,年租金收益为743.64元/平米/年。

这样的收益,与香港、新加坡商业地产同行,甚至国内中粮大悦城相比,不算好,但万达胜在规模优势上。如果按万达2016年员工总数作为基数,租金收益平均分配到每位员工头上,人均可分配15.24万,至少王老板曾经说过的话:“即便万达没有其他收入,靠万达广场的租金收入也可以让万达人过日子,不会饿死!”,不是诓言诈语。

您别说,万达的租金收入年均增长率可真不低,超过44%,这可不是一般企业可以媲美地!

万达集团2012-2016年

累计开业星级酒店数及总客房数柱状图

万达集团酒店建设版块2008-2016年

年度新开业酒店及累计开业数柱状图

万达集团酒店管理版块2009-2015年

营业收入及增长率曲线

万达酒店的数据我就不啰嗦了,反正万达这个执行力超强的体系,没有一个孬种,数据都是个顶个的棒,只有翘大拇指的份!

不过,作为曾经的万达高管,我住过不少万达的五星级酒店,但除了楚河汉街的瑞华、嘉华以外,几乎各地的万达酒店入住客房后都是一个感觉,甚至卫生间里那股不那么清新的味道都好像是万达特制的,工地味十足,让人极不舒服。

前几天,参加一场商业地产研讨会,会上有嘉宾调侃万达广场的地下室,永远都是一股臭味,这确实不是乱说。从建设角度,地下室该有的机械设施一应俱全,但如果商管体系一直把它当做摆设,再好的地下空间,也会发臭!

万达广场的地下室,新风机不应该是摆设哦!

万达院线2008-2016年年度

新增影城和累计影城、累计屏幕数柱状图

万达院线2008-2016年营业收入及增长率曲线

万达院线的商业奇迹,确实令人惊奇。万达为维持商业地产的持续发展,艰难地从与国外院线品牌解除捆绑、自起炉灶的无奈之举,居然培养出比主业市值还要高的一家上市公司,且发展迅猛,这与万达的大脑有直接关系!

数据非常靓丽,收购AMC后王老板的运气也是非一般的好,仅2016年一年,全球就新增677家万达系影院,这种速度,绝对是令人张口难合的节奏!

祝福万达,能够在文化娱乐与服务领域有更大作为!

万达集团2013-2016年

多元发展环境下各业务板块贡献饼图

什么?空白图?

是滴,没办法!万达多元化发展以来,年会公布数据口径实在无法理清,连最基本的数学加减运算都无法判定是否准确,因此,希望通过本专题数据来研究万达多元化发展带来的积极变化(就像王老板在2016年年会报告中大篇幅的成就描述那样),恐怕只有等万达体系将报告数据的逻辑关系整理清楚后才能实现!

不信,您自己算算,相关数据在此就不贴了,免得有人难受。

有关万达这次转型是否成功,王老板在2016年年会上的报告有这样一段描述:

“服务业收入、净利润大于地产。2016年集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产;服务业净利润(未经审计)占比超过60%,也大于地产开发利润,万达提前一年实现了转型阶段目标。所以说2016年对万达极其重要,具有标志意义。特别是转型的核心企业万达商业,虽然地产收入仍大于租金等业务,但预计租赁业务净利润占比约55%,以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。甚至可以说,万达商业也不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。”

其实,王老板的上述结论,在表面上看,确实如此,非常正确,数据量化,言之有据。但如果将年度计划中砍去地产业务收入640亿元这一变量加进来,上述结论就完全站不住脚了!

在变量不变的前提下,推导转型是否成功,没有人会有异议,但将比较的对象(地产板块)硬生生砍去几乎一半的指标,进行战略调整,同时,又集集团之力大力推动战略主导业务,这显然不是同比环境下的产物。据此得出转型是否成功的结论,恐怕有点偏于乐观。

万达在历史上的第一次转型,实现了从地方走向全国的目标;第二次转型,由住宅转向商业地产。经过三代产品的叠代,万达的城市中心论让各级政府敞开胸怀迎接万达,让万达插上了腾飞的翅膀;第三次转型,建立在楚河汉街成功经验之上的文化旅游产业,让万达发出豪言壮语,与迪斯尼一比高下;发端于2014年的第四次转型,实施“国际化、服务业、轻资产”战略,按万达官方说法来表述:

“这次转型分二方面:从空间上看,万达从中国国内企业转向跨国企业;从内容上看,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化,与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型,企业仍以房地产为主,这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化,从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展,要走向世界。”

万达转型的方向无疑是基本正确的,希望2016年的战略踏空,仅仅是第四次战略转型中必然要付出的代价,如果万达的服务业保持或超越中国GDP中服务业占比、跑赢大市,又能与航母级企业的量级相匹配,那确实是一个很牛的商业成就!

万达地产版块2009-2016年营业收入及增长率曲线

作为万达集团最牛叉的项目系统板块,是万达发展的核心力量。万达的高执行力、计划管控、决策文件体系等等,均出自该板块的卓越贡献。

2009年,项目系统营业收入为310.5亿元,到2015年达到峰值,1640.8亿元。进入2016年,轻资产、去地产化的战略让该系统备受折磨,业绩下滑至1122.7亿元,同比下滑25%!这在万达的历史上是绝无仅有的事实!

2008年万达逆势上扬,把握住历史性土地获取机会,到2010年业绩飙涨,同比增幅高达139%!2015年开始业绩显著放缓,到2016年达到极致。

2017年,万达进入中国房地产销售额TOP10榜单的机会已经不复存在,希望万达转型的战略能够实现“东方不亮西方亮”的成果。那时,相信项目系统的付出也是值得的。

结束语

在中国房地产界,尤其是商业地产界,万达有着黄埔军校的美誉。不少职场人士在万达以“过水蟹”的方式,短暂尝试后,很快跳槽,获取更好的机会,这已经是不争的事实。

但另一个现象,因各种原因离开万达的老资格万达人士,近几年又有陆续回流、“好马也吃回头草”的不少案例。无论目前是否离开万达体系的朋友们,经常性的聚会中大家还是免不了发出一种共同的感慨:“离开万达才知道,在万达的工作环境确实是当今社会难得的做事环境!

万达也和中国所有的公司一样,有着这样、那样的不足,管理人员站队意识也很浓厚,但万达那种高压力、高绩效导向的管理文化,在管理人员自上而下的言传身教中得到很好的贯彻。最终,形成了完全自动、自发的结果导向管理成果。前两年,那句“宁肯累死自己,也要饿死同行!”的豪言壮语,虽然透出点人性的残酷,但相信,这句话可不是挂在墙上的条幅那么简单!

万达是军队,在万达,没有什么是不可能发生的!

如果您理解了这句话,您就明白,万达为什么会创造如今的奇迹!

问题是,执行力超级牛叉的万达,在数据发布方面,怎么就如此“犹抱琵芭半遮面”呢?

对了,给万达文旅规划院王院长提个建议:

万达爱国尽人皆知,但全国12个万达茂都用写实、具象版建筑体现中国文化的做法,实在不那么高明!

这两天,大亚湾文旅城又被舆论炒的沸沸扬扬,不至于再搞条巨型渔船立在湾区吧?

这篇文章,肯定会引起不少万达朋友的争议和不快,但斟酌再三,还是尽量少删改。如果万达的朋友们看到,希望能够冷静地对待批评意见,有则改之,则善莫大焉!

有胆发送给王老板的,那您一定是天底下最最牛叉的牛人也!

关键词: 万达 真容 集团

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责任编辑:枯川